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Hausverkauf bei Erbengemeinschaft: Das sollten Sie beachten

20. Januar 2025

Der Verkauf eines geerbten Hauses durch eine Erbengemeinschaft kann eine Herausforderung sein, da rechtliche, finanzielle und zwischenmenschliche Aspekte berücksichtigt werden müssen. In diesem Artikel erfahren Sie alles, was Sie über den Hausverkauf bei Erbengemeinschaft wissen müssen, von den rechtlichen Grundlagen bis hin zu praktischen Tipps für eine erfolgreiche Abwicklung.


Inhalt im Überblick

  1. Was ist eine Erbengemeinschaft?
  2. Voraussetzungen für den Hausverkauf
  3. Ablauf des Hausverkaufs
  4. Herausforderungen und Lösungsansätze
  5. Zusammenfassung der wichtigsten Punkte
  6. FAQ: Häufige Fragen zum Hausverkauf bei Erbengemeinschaft

Was ist eine Erbengemeinschaft?

Eine Erbengemeinschaft entsteht automatisch, wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie oder andere Vermögenswerte erben (§2032 BGB). Diese Gemeinschaft verwaltet den Nachlass gemeinschaftlich, bis dieser aufgelöst wird. Entscheidungen über den Verkauf einer Immobilie müssen einstimmig getroffen werden, was oft zu Konflikten führen kann.


Voraussetzungen für den Hausverkauf

Einigkeit innerhalb der Erbengemeinschaft

Der erste Schritt für den Verkauf eines geerbten Hauses ist die Einigung aller Miterben. Ohne die Zustimmung aller Beteiligten kann der Verkauf nicht erfolgen, da die Erbengemeinschaft als Gesamthandeigentümer fungieren.

Klärung der Eigentümersituation im Grundbuch

Vor einem möglichen Verkauf muss geprüft werden, ob die Erbengemeinschaft in Abteilung I des Grundbuches bereits geführt wird. Mit der Beantragung des Erbscheins oder mit Vorliegen eines notariellen Testaments ist die Erbengemeinschaft auch ohne Eigentumsverhältnis im Grundbuch handlungsfähig.

Ermittlung des Marktwerts

Eine professionelle Immobilienbewertung ist essenziell, um den Marktwert der Immobilie zu bestimmen und potenzielle Streitigkeiten über den Verkaufspreis zu vermeiden.


Ablauf des Hausverkaufs

  1. Bewertung der Immobilie: Beauftragen Sie einen Gutachter oder Immobilienmakler, um den realistischen Marktwert der Immobilie zu ermitteln.
  2. Auftragsvergabe an einen Makler: Ein erfahrener Immobilienmakler kann den Verkaufsprozess beschleunigen und Konflikte innerhalb der Erbengemeinschaft reduzieren.
  3. Verkaufsvorbereitung: Dazu gehören das Sammeln aller erforderlichen Unterlagen, wie Grundbuchauszug, Energieausweis und Erbschein.
  4. Vermarktung der Immobilie: Die Immobilie wird auf verschiedenen Plattformen inseriert, um möglichst viele potenzielle Käufer zu erreichen.
  5. Besichtigungen und Verhandlungen: Ein Makler übernimmt die Organisation von Besichtigungen und die Führung der Preisverhandlungen.
  6. Kaufvertragsabschluss: Nach Einigung über den Kaufpreis wird der Kaufvertrag notariell beurkundet.
  7. Erlösaufteilung: Der Verkaufserlös wird entsprechend der Erbanteile auf die Mitglieder der Erbengemeinschaft verteilt.

Herausforderungen und Lösungsansätze

Uneinigkeit innerhalb der Erbengemeinschaft

Sollten sich die Miterben nicht einigen können, besteht die Möglichkeit, eine Teilungsversteigerung anzustreben. Diese sollte jedoch als letzter Ausweg betrachtet werden, da der Verkaufserlös dabei oft niedriger ausfällt.

Emotionale Belastung

Ein geerbtes Haus ist oft mit Erinnerungen verbunden, die den Verkaufsprozess emotional belasten können. Hier hilft ein neutraler Vermittler wie ein Makler.


Zusammenfassung der wichtigsten Punkte

  • Eine Erbengemeinschaft muss Entscheidungen einstimmig treffen.
  • Der Marktwert der Immobilie sollte professionell ermittelt werden.
  • Alle rechtlichen und steuerlichen Aspekte müssen geklärt sein.
  • Ein erfahrener Immobilienmakler kann den Verkaufsprozess erleichtern.
  • Uneinigkeit kann zu einer Teilungsversteigerung führen, die oft nachteilig ist.

FAQ: Häufige Fragen zum Hausverkauf bei Erbengemeinschaft

Was ist eine Erbengemeinschaft?

Eine Erbengemeinschaft besteht, wenn mehrere Personen gemeinsam Vermögen erben und dieses gemeinschaftlich verwalten.

Was muss ich bei einer Erbengemeinschaft beachten?

Wichtige Entscheidungen, wie der Verkauf einer Immobilie, müssen einstimmig getroffen werden. Zudem sollten steuerliche und rechtliche Aspekte geklärt werden.

Kann ein Erbe die Erbengemeinschaft vertreten?

Grundsätzlich nicht. Es sei denn, die Erben statten den Miterben mit einer entsprechenden Vollmacht aus.

Wer entscheidet in einer Erbengemeinschaft?

Alle Mitglieder müssen Entscheidungen einstimmig treffen.

Kann eine Erbengemeinschaft ein Grundstück oder eine Immobilie verkaufen?

Ja, sofern alle Miterben dem Verkauf zustimmen.

Was ist der Nachteil einer Erbengemeinschaft?

Uneinigkeit und Konflikte können den Entscheidungsprozess erschweren und den Verkauf verzögern.

Wann ist eine Erbengemeinschaft beendet?

Sobald der Nachlass aufgeteilt oder verkauft wurde und keine weiteren gemeinsamen Vermögenswerte bestehen.

Wie wird eine Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen?

Die Erbengemeinschaft wird als Gesamthandseigentümer eingetragen. Die Eintragung ist zwei Jahre nach dem Erbfall beim jeweiligen Amtsgericht kostenlos.

Wann darf ein Haus nicht verkauft werden?

Wenn ein Miterbe gegen den Verkauf ist.

Was tun, wenn ein Miterbe nicht verkaufen will?

In solchen Fällen kann eine Teilungsversteigerung angestrebt werden.

Kann eine geerbte Immobilie sofort verkauft werden?

Ja, sofern alle erforderlichen Unterlagen vorliegen und alle Miterben zustimmen.

Wie schnell nach Erbfall muss ich das Haus verkaufen?

Es gibt keine gesetzliche Frist, jedoch sollte ein Verkauf aus potenziellen Kostengründen zeitnah angegangen werden.

Wann muss man Geschwister auszahlen?

Wenn ein Erbe die Immobilie allein übernehmen möchte, müssen die anderen Miterben entsprechend ihres Erbanteils ausgezahlt werden.

Welche Kosten entstehen beim Hausverkauf für den Verkäufer?

Zu den Kosten gehören Maklerprovision, möglicherweise Kosten für die Löschung grundbuchlicher Eintragungen und mögliche Steuerlasten.

Wie viel Prozent bekommt das Finanzamt beim Hausverkauf?

Dies kann pauschal nicht bestimmt werden. Abhängig hiervon sind mögliche Spekulations- sowie Erbschaftssteuern. Eine Prüfung im Einzelfall ist notwendig.

Wer zahlt bei Erbengemeinschaft den Makler?

Die Maklerprovision wird in der Regel zwischen den Erben entsprechend ihrer Anteile aufgeteilt.

Wie kommt man aus einer Erbengemeinschaft wieder raus?

Durch Verkauf des eigenen Anteils, Auszahlung durch die Miterben oder Auflösung der Gemeinschaft durch Teilung des Nachlasses.

Autor
Marcel van Ohlen

Diplom Immobilienwirt (DIA)


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